II.1 - POC Mo.W - Relazione illustrativa Premessa | Rapporti con gli strumenti di pianificazione sovraordinati | Obiettivi generali | Contesto territoriale | Opportunità, criticità e vincoli: sintesi schematica | Il progetto per la città pubblica | Il progetto per la città costruita | Rapporto preliminare | Elaborati costitutivi

 

Rapporto preliminare (ex art. 12.1 D.Lgs. 152/2006)

Non sussistono rilevanti criticità di matrice ambientale per le aree interessate dal POC MO.W.
 
Le azioni previste si esplicitano infatti tutte su un territorio già fortemente urbanizzato, le cui reti infrastrutturali, salvo alcune criticità puntuali e localizzate riferibili al sistema fognario, sono congrue rispetto alla situazione esistente.
 
Lo scenario di progetto lavora in una generale direzione di miglioramento, in quanto le previsioni urbanistiche, a fronte di una maggiore previsione di presenze antropiche derivanti dalla possibilità di inserimento di destinazioni diverse da quelle prettamente produttive, incentivano una progressiva presenza di attività a minore impatto ambientale, e prevedono espressamente - per alcune delle attività presenti - meccanismi atti a favorire la delocalizzazione.
 
Le norme di attuazione, in conseguenza degli obiettivi di progetto delineati, lasciano una grande flessibilità alle azioni sui singoli lotti. Per come esse sono strutturate, non consentono di predeterminare a priori le quantità e soprattutto le destinazioni dell'uso.
Esse inoltre tendono a rendere premianti le trasformazioni più orientate al riuso dello stock edilizio esistente.
 
Sulla base della struttura delle norme, ai soli fini di delineare gli ordini di grandezza dello scenario di trasformazione attuabile nel periodo di validità del POC MO.W (5 anni), si può ipotizzare lo scenario sotto illustrato, partendo da uno stato di fatto così quantificabile: la superficie fondiaria complessivamente interessata dalla variante è pari a circa 36 ha, su una superficie territoriale di circa 48 ha (quindi con un rapporto SF/ST pari a circa 0.75); su cui sono presenti oltre 140 lotti ed una composizione proprietaria altamente frammentaria.
 
Nell'arco del periodo di validità della variante, si può stimare (forse in eccesso, soprattutto considerando il periodo di profonda crisi attuale, ma comunque a maggior garanzia dei dimensionamenti) che il 20% dei lotti (uno ogni cinque) avvii azioni di trasformazione, mettendo quindi "in gioco" circa 71.800 mq. circa di superficie fondiaria (il 20% di 35 ha), a cui corrispondono circa 53.900 mq. di superficie utile (già esistente, essendo il tessuto densamente costruito).
 
In virtù delle modalità di trasformazione previste e delle conseguenti "incentivazioni" che ne derivano, si può immaginare che una parte dei lotti si trasformi "scegliendo" l'opzione della totale sostituzione edilizia, ed in questo caso si suppone anche (stimando in questo modo la soluzione più estrema) che la scelta sia di ottimizzare la destinazione residenziale, cui destinare tutta la superfice possibile (esclusa dunque solo quella vincolata al mantenimento delle funzioni artigianali/produttive).
 
In questo scenario, il resto delle trasformazioni sul tessuto, per esclusione, opteranno per una generale azione di riqualificazione e trasformazione dell'esistente (livelli L1, L2 ed L3 delle norme): in questo caso, si può immaginare invece che la maggior parte della superficie di progetto sia destinata a funzioni non residenziali.
 
Nel primo caso, i lotti a sostituzione edilizia impegnerebbero circa 23.700 mq. circa di superficie fondiaria (1/3 dei 71.800 mq. complessivi) per 17.800 mq. complessivi di superficie utile, di cui 1/3 rimane obbligatoriamente a destinazione produttiva (per circa 5.900 mq. di superficie utile), e 2/3 si ipotizzano interamente a residenza, per complessivi 11.900 mq. di superficie utile, corrispondenti a circa 159 alloggi.
 
I restanti 2/3 di territorio a trasformazione/rigenerazione ammonterebbero a 48.100 mq. circa di superficie fondiaria (i 2/3 dei 71.800 mq. complessivi) e 36.000 circa di superficie utile; cui in questo caso si stima che 2/3 restino a destinazione artigianale/produttiva, per complessivi 24.000 mq. circa di superficie utile; e 1/3 a residenza per 12.000 mq. circa di superficie utile, corrispondenti a circa 160 alloggi da 75 mq.
 
Complessivamente, e per l'appunto a titolo di valutazione stimata per il periodo di validità del POC MO.W, si possono dunque ipotizzare i seguenti dimensionamenti di progetto:

• 29.900 mq. circa di superficie utile a destinazione non residenziale;

• 23.900 mq. circa di superficie utile a destinazione residenziale, corrispondenti ad una stima di circa 319 alloggi potenziali (assumendo 1 alloggio = 75 mq.)

A queste cifre vanno sempre affiancate le seguenti considerazioni:

• la previsione è inevitabilmente stimata, proprio per come è strutturata la disciplina delle norme di attuazione, e per quanto è frammentato il tessuto proprietario delle aree interessate;

• la trasformazione, quando avverrà, avverrà diluita nel tempo ed in gran parte attraverso interventi dimensionalmente contenuti sui singoli lotti, assimilabili per impatto alle normali operazioni di trasformazione/sostituzione edilizia che normalmente avvengono in città;

• le superfici di progetto sopra indicate sono sostanzialmente già esistenti (gli indici di edificazione sui lotti sono nella generalità dei casi esauriti), pertanto la trasformazione avviene a parità di indici di utilizzazione fondiaria, e con carichi urbanistici sostanzialmente raffrontabili.

Occorre infine ricordare che la trasformazione dei tessuti sarà progressiva, e deriverà dalle propensioni delle singole proprietà. In altre parole, il processo di riqualificazione avverrà inevitabilmente nel medio/lungo periodo prevalentemente attraverso trasformazioni di dimensioni contenute, il che consentirà fasi di verifica e monitoraggio continue del progetto.