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Contesto territoriale
Assetto proprietario
L'elaborato II.4.A [PDF 6.257KB]
riporta un estratto della situazione proprietaria, aggiornato ai dati catastali di Agosto 2010.
Due sono gli elementi di particolare interesse che possono essere desunti dalla lettura della carta.
Da un lato, alla scala vasta, è immediatamente rilevabile l'ampia presenza di aree di proprietà comunale, che in gran parte sono già strutturate ed organizzate o a verde pubblico (Parco Ferrari, Parco D'Avia, altre aree verdi di quartiere) o per servizi di interesse collettivo, anche di rango urbano (scuole e poli scolastici, attrezzature per lo sport e per la vita collettiva).
Rimangono due aree consistenti in corso di completamento: le aree a sud del Cimitero, oggi residuali, da adibire come si vedrà a nuovo sistema di accesso al complesso cimiteriale; e parte delle aree a servizi alla Madonnina (zona di via Fiorenzi/Amundsen), che, con la dismissione della ferrovia, diventeranno molto più accessibili e baricentriche rispetto ad un bacino di fruizione più ampio.
In secondo luogo, e con specifico riferimento alle aree oggetto di variante, va notata la forte parcellizzazione fondiaria e proprietaria che caratterizza i tessuti esistenti: situazione che costituisce un elemento di vincolo nella attuazione delle previsioni urbanistiche e che è stata attentamente valutata in sede di stesura della normativa tecnica.
Più in dettaglio, dei 140 lotti racchiusi nel perimetro del POC MO.W, per complessivi 380.000 mq. (38 ha.) circa di superfici fondiarie interessate, su una superficie territoriale di circa 500.000 mq. (50 ha.), il 30% circa ha dimensioni inferiori ai 1000 mq., e di poco superiore è la percentuale di lotti compresi tra i 1000 e i 2000 mq.
In altre parole, oltre il 60%, del tessuto fondiario è costituito da lotti con dimensioni inferiori ai 2000 mq.; se il limite si sposta a 2500 mq. la percentuale sale al 72%.
Resta quindi un 19% di lotti compresi tra i 2500 e i 5000 mq., ed un 9% di lotti di dimensioni superiori, tenendo presente che i cinque lotti più grandi hanno dimensioni di circa 8.700, 19.100, 20.000, 21.000 e 28.500 mq.
In forma tabellare sintetica:
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Distribuzione dei lotti per superficie fondiaria |
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< 1.000 mq. |
31 % |
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1.000 - 2.500 |
41 % |
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2.500 - 5.000 |
19 % |
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5.000 - 10.000 |
6 % |
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> 10.000 |
3 % |
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A tale struttura fondiaria si sovrappone, per circa metà delle aree interessate dalla variante, una situazione di ulteriore frammentazione proprietaria: infatti, dalla analisi dei dati catastali, risulta che il 52% circa dei lotti ha una proprietà singola, il 30% è riconducibile ad uno stesso nucleo familiare, il rimanente 18% è invece riconducibile alla presenza di più proprietari.
Altrettanto interessante è evidenziare la ragione sociale della proprietà: il 48% è riconducibile a soggetti privati, il 40% a forme societarie, ed il rimanente 12% a situazioni miste di compresenza privato/società.
Gli stessi raggruppamenti riferiti però alla dimensione fondiaria forniscono percentuali di ripartizione differenti, che è interessante comunque raffrontare (per comodità, in forma tabellare):
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rispetto a: |
| Ragione sociale |
num. lotti |
sup. fondiaria |
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- privati |
48 % |
29 % |
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- forme societarie |
40 % |
60 % |
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- compresenza privato/società |
12 % |
11 % |
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rispetto a: |
| Composizione proprietaria |
num. lotti |
sup. fondiaria |
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- unica proprietà |
51 % |
68 % |
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- proprietà riconducibile ad nucleo familiare |
31 % |
17 % |
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- multiproprietà |
18 % |
15 % |
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In termini dimensionali, cioè riferiti alla estensione complessiva dei lotti e non al loro numero, il 60% delle aree appartiene a proprietà la cui ragione sociale è di carattere societario (il dato è influenzato dal fatto che tali sono tutti i lotti di maggiore dimensione).
Inoltre, sempre in termini dimensionali, quasi il 70% delle aree ha un assetto proprietario unitario.
Una lettura più di dettaglio, a titolo riassuntivo, è fornita dalle seguenti tabelle:
| distribuzione dei lotti per dimensione e ragione sociale |
| dimensione dei lotti |
privato |
società |
forma mista |
| < 1.000 mq. |
6 % |
2 % |
0 % |
| 1.000 - 2.500 |
11 % |
10 % |
4 % |
| 2.500-5.000 |
10 % |
14 % |
3 % |
| 5.000 - 10.000 |
2 % |
12 % |
3 % |
| > 10.000 |
0 % |
23 % |
0 % |
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| distribuzione dei lotti per dimensione e composizione proprietaria |
| dimensione dei lotti |
proprietà singola |
nucleo familiare |
proprietà multipla |
| < 1.000 mq. |
3 % |
4 % |
1 % |
| 1.000 - 2.500 |
13 % |
8 % |
4 % |
| 2.500-5.000 |
17 % |
5 % |
5 % |
| 5.000 - 10.000 |
12 % |
0 % |
5 % |
| > 10.000 |
23 % |
0 % |
0 % |
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Previsioni urbanistiche vigenti
Dal punto di vista della pianificazione vigente, la destinazione urbanistica prevalente per le aree oggetto di variante è quella produttiva.
La variante interessa (in tutto, o per porzioni) le seguenti zone elementari:
Villaggio Artigiano: 1341 (con esclusione delle aree elementari 05, 08 e 09), 1342 (con esclusione dell'area elementare 04), 1343; Cavalcavia Madonnina: 1363 Immobili tra Strada San Cataldo e sedime ferroviario: 1361 (limitatamente alle aree elementari 06, 10, 12, 14) Area a servizi Madonnina: 1430 (limitatamente a parte dell'area elementare 01)
L'elaborato I.2PDF 3.373KB
riporta un estratto del POC vigente, e l'elaborato II.3 (A[PDF 914KB]
e B
[PDF 1.380KB])
un quadro d'insieme delle zone elementari e della relativa disciplina.
All'interno delle destinazioni ammesse nella generica voce "funzioni produttive" utilizzata dal POC vigente rientrano effettivamente funzioni legate alla produzione artigianale e manifatturiera; dal punto di vista delle categorie dell'uso queste si sostanziano nelle classificazioni D/1/7 (opifici industriali), C/2/3 (magazzini e laboratori).
Salvo alcuni casi singolari, le destinazioni commerciali (C/1) e terziarie sono escluse; così come pure è generalmente esclusa la previsione di funzioni residenziali quando non strettamente correlata alla funzione produttiva (da intendersi dunque come alloggio di custodia).
E' da notare come le attuali previsioni urbanistiche non consentano di attuare appieno le previsioni d'ambito del PSC, di cui al precedente
punto 2.1: Coerenza rispetto al PSC vigente.
Usi di fatto
Lo stato di fatto, desumibile dalle informazioni derivanti dal Sistema Informativo Territoriale, e soprattutto dalle verifiche accurate che sono state condotte sul territorio, evidenzia una situazione per certi versi assai diversa da quella prefigurata dallo strumento urbanistico vigente.
Nell'area oggetto di variante risultano diverse presenze residenziali, in alloggi già esistenti. Queste sono quasi interamente dovute alla progressiva e per certi versi inevitabile separazione tra la parte produttiva, che nel tempo ha trovato forme organizzative differenti, e le corrispondenti porzioni residenziali originariamente al servizio della produzione.
D'altra parte, la stessa tipologia prevalente degli immobili esistenti - soprattutto quelli di più vecchia data - è costituita da un corpo di fabbrica residenziale sul fronte, con a terra gli originari spazi ad uffici e nei piani superiori (da 1 a 2) gli appartamenti, a cui è collegata la struttura produttiva che si estende sul retro.
Queste quote residenziali si sono nel tempo consolidate come tali, e contestualmente si sono via via separate dalla funzione produttiva originaria, la quale ha seguito logiche assai diverse, legate prevalentemente ai cicli economici.
Nell'area risultano attualmente insediate circa 170 aziende.
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