La prima fascia di espansione oltre le mura
In questa zona, urbanizzata tra il 1860 e la seconda guerra mondiale, si distinguono due realtà tra loro molto diverse:

La fascia a sud, fondamentalmente residenziale, di elevata qualità nel tessuto urbanistico e nel patrimonio edilizio, è stata investita nei trascorsi decenni da intensi fenomeni di trasformazione edilizia e funzionale.
Si tratta di una zona che svolge un importante ruolo di raccordo tra il centro e la periferia residenziale a sud, in cui dovranno essere attuate politiche tese alla salvaguardia e ricomposizione dei valori architettonici e ambientali esistenti, al controllo delle destinazioni d'uso alla qualificazione e tutela della realtà insediativa, particolarmente dagli effetti del traffico autoveicolare.

La zona a nord è caratterizzata dal nodo della stazione ferroviaria e dai primi insediamenti industriali.
E' una zona in accentuato degrado per la perdita di ruolo della stazione ferroviaria e per la obsolescenza delle attività industriali di primo insediamento, particolarmente siderurgia. In essa tuttavia possono essere attivati ampi processi di trasformazione urbanistica, muovendo dalla riorganizzazione del sistema ferroviario e del polo della stazione e dalla trasformazione funzionale degli insediamenti industriali inattivi o in via di trasferimento, destinati a svolgere un ruolo strategico nel processo di riorganizzazione urbana.

La periferia intermedia
Corrisponde alla espansione urbana sviluppatasi tra la seconda guerra mondiale e il 1965.
E' una una realtà fortemente differenziata, per la prevalenza a Nord dell'industria ed a Sud della residenza, e per la commistione di funzioni residenziali e produttive, di alte e basse densità.
Al suo interno tuttavia molti dati sono comuni: l'invecchiamento del patrimonio edilizio e delle infrastrutture a rete, i casi di frammistione tra funzioni incompatibili, l'inefficienza della rete viaria e la relativa carenza di parcheggi e verde.
In queste zone il Piano Regolatore ricerca il superamento delle insufficienze e la qualificazione della residenza, al fine di arginare la tendenza al decadimento ed al conseguente travaso dei residenti verso sempre nuovi quartieri esterni.
Particolare importanza possono assumere nel processo di riqualificazione gli interventi su alcune aree rimaste libere ovvero occupate da funzioni da trasferire.

Zone di insediamento recente
Si tratta delle zone la cui urbanizzazione ed edificazione sono avvenute in attuazione dei Piani Regolatori del 1965 e del 1975, prevalentemente per mezzo di strumenti urbanistici preventivi pubblici e privati.
Le zone residenziali sono generalmente caratterizzate da una densità contenuta, da elevata dotazione di verde, servizi e parcheggi, da un buono stato di conservazione degli immobili e delle infrastrutture.
Si pone tuttavia l'esigenza di una maggiore integrazione di queste zone con i quartieri contigui, di un loro più organico collegamento con il sistema urbano complessivo e con il centro, di una ulteriore caratterizzazione della loro identità, continuando e incentivando la realizzazione di poli di servizio, di centri commerciali e di strutture sportive e ricreative.
Le zone produttive e di servizio alla produzione, collocate per lo più nella parte nord in aree attrezzate e collegate con la viabilità principale, esigono attrezzature di servizio e consortili e politiche atte a consentire le ristrutturazioni delle attività industriali e artigianali.

Il territorio extraurbano
In conseguenza dell'industrializzazione e dello sviluppo della città questa parte di territorio è profondamente mutata nelle caratteristiche ambientali e produttive; in molti casi queste trasformazioni sono avvenute non senza effetti negativi per l'ambiente e per la stessa produzione agricola.