Comune di Modena
Servizio Pianificazione Urbanistica Piano Edilizia Economica Popolare
 



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Criteri di progettazione

 

 


 

Criteri di scelta degli incrementi e delle nuove zone

Il dimensionamento delle zone P.E.E.P è stato quindi rivisto, per allinearlo alle nuove previsioni sull'andamento demografico, con aumenti che elevano per il prossimo futuro sia la dimensione che la varietà dell'offerta.
L'incremento delle previsioni residenziali è collocato nelle zone del P.E.E.P. vigente non ancora avviate all'attuazione (ed alle contigue quote ad intervento privato), ed in particolare in quei comparti, che, oltre a prevedere una eccedenza di superficie per Urbanizzazioni Secondarie rispetto allo standard, sono essi stessi collocati in ambiti già sovradimensionati dal punto di vista dei servizi. In questi comparti, aumentando il numero degli alloggi consentiti si è conseguito un più elevato utilizzo dello standard stesso, verificando caso per caso la superficie utile ammessa per consentire un corretto assortimento della dimensione degli alloggi in relazione alle tipologie previste.
Sono stati quindi localizzati nuovi alloggi senza ricorrere a nuove aree agricole, utilizzando più intensamente le aree già attualmente destinate a residenza o ripianificando aree già destinate a funzioni urbane, quali, ad esempio Attrezzature Generali per le quali sono decadute le previsioni di intervento.
Per raggiungere il nuovo dimensionamento di Piano Regolatore sono state individuate quattro nuove localizzazioni, sempre comunque collocate nell'ambito dell'agglomerato urbano, tre delle quali in adiacenza ad insediamenti già previsti o in corso di attuazione.
Le modifiche introdotte con la variante riguardano principalmente il numero e la dimensione degli alloggi.
Il criterio di calcolo della densità insediativa in alloggi consente la risposta positiva e la massima flessibilità nella trasformazione e nel riassetto degli alloggi esistenti, oltre al governo ed al controllo dello sviluppo e della stabilità degli insediamenti residenziali in relazione alla effettiva disponibilità dei servizi.
Il PRG e di conseguenza il PEEP vigente, prevedeva una superficie media di 120 mq per abitazione per i nuovi insediamenti residenziali (art. 31.12 NA), tale misura determinata al solo scopo di prevenire la formazione di alloggi troppo grandi, ha finito per diventare il vero riferimento del mercato, creando uno squilibrio della produzione a svantaggio dell'offerta di alloggi medio-piccoli e piccoli.
Con la nuova Variante al Piano Regolatore si è portata da 120 a 100 mq, la superficie utile media per alloggio, ritenendo tale superficie in linea sia con le dimensioni medie del costruito a Modena, che con le indicazioni della bozza di Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale di recente presentato ed in corso di discussione.
Oltre a ciò si è proceduto ad una più puntuale definizione, zona per zona, del rapporto tra la superficie utile complessiva consentita ed il numero delle unità immobiliari, tenendo in conto delle tipologie previste e proponendo quindi interventi che favoriscano la possibilità di realizzazione anche di una quota significativa di alloggi di taglio piccolo o medio-piccolo.
La dimensione degli alloggi varia così da un minimo di 80 fino ad un massimo di 100 mq di superficie utile media, in dipendenza della densità edilizia e delle tipologie previste, dalla posizione territoriale e dalla distanza dagli assi principali.

Alcuni dei limiti del PEEP vigente sono stati individuati nel costo di costruzione delle tipologie previste, che in nessun caso consente di superare l'altezza di 3 piani più piano terra, nella riscontrata impossibilità di finanziare e realizzare tipologie a schiera previste in alcune zone, nelle difficoltà e nei costi derivanti alla Amministrazione dalla necessità di porre in attuazione molti comparti contemporaneamente, stante il numero di alloggi molto basso per ogni singola zona.

A questi problemi, oltre che ad una verifica del numero delle abitazioni del Piano, conseguente agli incrementi del dimensionamento complessivo del PRG, si è dato risposta con questa prima revisione del PEEP.

All'interno di questa attività di revisione è stato affrontato il problema delle tipologie. L'altezza massima consentita nelle zone è stata portata a 4 piani, oltre al piano terra, in modo pressoché generalizzato, ed in alcuni casi anche a 5 piani, superando il limite massimo in precedenza previsto e consentendo così tipologie che concorreranno concretamente al contenimento dei costi di costruzione.
Sarà il progetto di specificazione delle singole zone a definire di volta in volta limiti inferiori alle altezze a seconda l'ambito territoriale in cui si interviene.
Non si inserisce pertanto un nuovo abaco di tipologie, ma si rimanda agli indirizzi di progettazione contenuti nelle singole schede di zona che forniscono elementi di orientamento nelle scelte da effettuare.
Nella suddivisione degli alloggi tra pubblico e privato si è arrotondato all'intero superiore a favore del pubblico.


 

Aree a Servizi di Quartiere

Le aree per servizi di quartiere presenti all'interno delle singole zone sono di norma calcolate per rispettare lo standard previsto per legge e quantificato nelle norme tecniche di attuazione del PRG in 86.7 mq per abitazione. In alcune zone tali aree sono maggiori per soddisfare esigenze qualitative locali. In molti casi l'area totale prevista per servizi è suddivisa in due differenti tipologie di aree:

  • servizi di quartiere da attrezzare prevalentemente a verde attrezzato e spazi pubblici all'aperto, ma che possono accogliere anche altri servizi pubblici quali scuole, impianti sportivi ed altro;

  • servizi all'interno delle fasce di rispetto di strade o del metanodotto Snam, da attrezzare secondo i criteri della forestazione urbana o per realizzare opere passive di protezione dal rumore o per altre funzioni di mitigazione ambientale, non edificabili e non computabili ai fini dello standard;

La quota complessiva di aree per servizi di quartiere è di 345.750 mq. L'eccedenza di dotazione di alcune zone è determinata dalla necessità di dotare maggiormente alcune aree che ricadono in ambiti territoriali più compromessi, infatti, aggiuntivamente alla quota obbligatoria è prevista una dotazione di circa 85.000 mq di area in rispetto stradale, o con altre servitù, quindi non diversamente edificabile, da utilizzare per le mitigazioni ambientali.
Alcune zone, seppure per piccole quote, non rispettano all'interno del loro perimetro interamente lo standard, che è però ampiamente soddisfatto sia nelle zone immediatamente adiacenti, che all'interno del Piano.


 

Sistemazione ed uso del verde

Il verde all'interno delle nuove zone assume particolare rilievo sia nell'organizzazione degli spazi interni alle zone che per il suo inserimento paesaggistico.
Se si considera poi che il Piano si estende su aree urbane ed extraurbane, coinvolge la realizzazione di nuove zone e l'integrazione di altri già esistenti , si intuisce chiaramente la molteplicità di problematiche da affrontare e di soluzioni da analizzare. Non ultimo va considerato il ruolo che la progettazione del verde deve assumere come "collante" tra i nuovi sistemi da progettare e quelli già esistenti sul territorio, e le implicazioni che possono scaturire da importanti preesistenze sull'area.

Stato di fatto

L'analisi dello stato di fatto deve contenere non solo l'individuazione di singole emergenze arboree ma anche la valutazione dei sistemi di verde "minori" (siepi, filari, sistemi di vite maritata, ...), ed i meccanismi di integrazione con il territorio circostante. Queste analisi devono costituire la base per le successive valutazioni progettuali sia in termini di conservazione e valorizzazione che alternativamente di abbattimento o di "richiamo" nella nuova progettazione.

Inserimento paesaggistico

Quest'aspetto progettuale deve avere una propria identità volta a mitigare o ad integrare la zona a seconda delle diverse situazioni territoriali in cui si opera. In questa fase di studio devono emergere anche le valutazioni sulla funzione di "cerniera" che il progetto del comparto svolge con il sistema verde in cui si colloca.

Organizzazione e sistemazione degli spazi interni ai singoli comparti

Il richiamo in questi casi è alle molteplici funzioni e ruoli che il verde svolge nelle aree ornamentali e/o di arredo. Le possibilità di intervento sono svariate, sia in relazione alle specie da impiegare che dei sistemi di verde che si vogliono creare, pertanto le scelte operate in questa fase devono condurre ad una chiara lettura dell'integrazione tra il verde e le funzioni che questi spazi sono chiamati ad assolvere all'interno dei comparti insediativi.
Ben evidenziate devono essere anche i rapporti tra le diverse fasce di età dei potenziali fruitori di queste aree e le soluzioni progettuali adottate.
Per quanto riguarda invece la sistemazione del verde di arredo ed in particolare quello a ridosso di strade e parcheggi le valutazioni progettuali devono esplicitare le scelte effettuate in considerazione delle note problematiche del verde in strade e parcheggi.

Le valutazioni sugli aspetti riportati, soprattutto per quanto attiene ai primi due punti, devono essere evidenziate fin dalle prime fasi di studio e devono costituire le linee guida per le diverse successive fasi di progettazione.
Le relazioni sul progetto dovranno riportare anche le considerazioni svolte sulla compatibilità del progetto con i più comuni aspetti manutentivi e gestionali.

A titolo meramente indicativo si riporta in allegato un elenco di specie arboree, corredato di brevissime note, comunemente utilizzato dal Servizio Tutela del Patrimonio Naturale.

 
 
 
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