Variante - Il nuovo dimensionamento

Anche se il dimensionamento del P.R.G. del 1989 è da ritenersi sufficientemente corretto, il rischio di trovarsi con una situazione di mercato alterato dalla carenza di offerta non è così remoto. E' necessario quindi incrementare il dimensionamento delle previsioni di nuova edilizia residenziale all'interno della revisione del PRG.

La quantità dell'incremento non è semplice da definire, a fronte di una evoluzione per certi aspetti sorprendente della struttura della popolazione modenese.
Il Dott. Giuseppe Fiorani poco tempo addietro, all'interno del suo lavoro "Il mercato del lavoro e il mercato edilizio nel comune di Modena dal 1991 al 2006", datato maggio 1997 e sviluppato nell'ambito del progetto di Programma di Riqualificazione Urbana denominato Fascia ferroviaria - Quadrante Nord, basandosi sui dati storici e sull'utilizzo di corretti modelli previsionali stimava in 2.400 l'incremento del numero di famiglie modenesi nel periodo 1996-2006, famiglie che avevano raggiunto alla fine del 1996 il numero di 71.337, pari a 2,429 componenti ciascuna.
In realtà a tutto il 7/10/98, e quindi in meno di due anni, le famiglie sono diventate 72.755, con un incremento di 1.418 unità, e la dimensione media del nucleo familiare è scesa a 2,389 componenti. Il tutto in presenza di una sostanziale stabilità della popolazione residente, che è passata nel periodo 31/12/97-7/10/98 da 173.308 a 173.803 unità (convivenze escluse).A che livello si fermerà il processo di diminuzione della dimensione media del nucleo familiare non è semplice stimare, anche in presenza di un andamento della popolazione residente degli ultimi due anni, '97 e '98, in controtendenza rispetto al trend negativo pressoché ininterrotto, che ha ridotto la popolazione modenese di oltre 5.000 residenti dal 1980 ad oggi e che, dopo il picco negativo toccato al 31/12/95 con 174.518 residenti complessivi, a tutto il 31/12/97 ne conta 175.013. Nel Centro storico cittadino, condizione molto particolare e forse limite, la dimensione media del nucleo familiare è al 31/12/96 di 1,973 componenti; si tenga in conto che la diminuzione di 0,1 componente in media per nucleo comporta, a popolazione costante di 173.000 unità, un aumento di oltre 3.100 famiglie.
Il patrimonio edilizio residenziale di Modena appare certamente consistente in relazione alla popolazione residente con gli 84.748 alloggi esistenti al 31/12/99, e tuttavia l'aumento del numero di famiglie che si mantiene costante su valori molto elevati (+489 nuclei familiari nel 1995, +504 nel 1996, +782 nel 1997, +802 nel 1998, +934 nel 1999) impone ulteriori incrementi delle previsioni di edilizia residenziale.
Il tasso di utilizzo del patrimonio edilizio risulta essere inoltre molto elevato e costante, come evidenziato dal monitoraggio degli alloggi non utilizzati descritto dalla tabella seguente, che evidenzia come i circa 5.400 alloggi non utilizzati (6,3% del totale) siano una quantità da ritenersi fisiologica. Dei 5.108 alloggi non occupati nel marzo 1997 solo 1.958 sono ancora in quelle condizioni dopo 30 mesi, e la costanza di questi dati indica che non esiste un consistente patrimonio edilizio permanentemente non utilizzato.

Come si può osservare il numero complessivo di alloggi inutilizzati non cambia significativamente nel periodo considerato, non perché esistano motivazioni che li rendono inutilizzabili, data la estrema dinamicità del fenomeno (dopo 30 mesi dall'avvio del monitoraggio solo 1958, e cioè il 38.3% degli alloggi inutilizzati all'inizio del monitoraggio risulta ancora inutilizzato), bensì, verosimilmente, per motivazioni non contingenti ma strutturali (in attesa di vendita o ristrutturazione, ecc.) e quindi difficilmente intaccabili.

Lo studio di Fiorani definisce la stima del fabbisogno complessivo di alloggi nel periodo 1996-2006 per il Comune di Modena in 6.200 unità, di cui 4.050 pari al fabbisogno pregresso e 2.150 in relazione alle ulteriori esigenze, incluse le 1.650 unità previste in relazione alla sola evoluzione demografica.
In realtà il "consumo" delle previsioni del P.R.G. del 1989 sta avvenendo ad un ritmo superiore alle previsioni, come testimoniano i numeri della attività edilizia (4.292 nuovi alloggi costruiti dal 1990 al 1997), anche e soprattutto in relazione alla evoluzione degli ultimissimi anni (473 alloggi nel 1994, 571 nel 1995, 840 nel 1996, ed 813 nel 1997).
Se a ciò si aggiungono i dati del precoce sviluppo dell'attuazione della nuova residenza prevista dal P.R.G., che, se mantenuto, porterebbe ad un esaurimento delle potenzialità anche prima del 2002, oltre ad aumentate necessità strutturali di sostituzione, rinnovo e ristrutturazione del patrimonio abitativo, hanno portato alla individuazione della necessità di un incremento del dimensionamento del Piano per oltre 3.000 nuovi alloggi.
La previsione di 789 di questi nuovi alloggi è stata collocata all'interno della Fascia Ferroviaria, e quindi il netto relativo al nuovo dimensionamento ne tiene debitamente in conto.
Questo incremento nelle previsioni non è comunque funzionale esclusivamente agli sviluppi nel breve periodo, ma anche, come già ricordato, ad impedire che già a partire dal 2000/2001 e prima ancora dell'esaurirsi delle potenzialità del piano si possano creare tensioni nel mercato degli alloggi. La nuova previsione si proietta infatti al di là della scadenza di riferimento del P.R.G. (2002, dato che le sue previsioni hanno iniziato ad operare nel 1992) almeno fino al 2006, fermo restando che prima di questa data altre verifiche e revisioni al dimensionamento residenziale del piano come la presente dovranno, ovviamente, essere sviluppate.
Un aumento della offerta sarà inoltre accompagnato dallo sviluppo di programmi edilizi per il mercato dell'affitto, che a Modena è attualmente sicuramente inferiore alle esigenze.

Le controdeduzioni alla variante al Piano Regolatore hanno determinato il fabbisogno abitativo in 8.809 nuovi alloggi, di cui circa 400 sono collocati all'interno del PRU della fascia ferroviaria e destinati all'edilizia residenziale pubblica ERP. La variante al PEEP aumenta il numero delle abitazioni dalle attuali 2.859 a 5.141.
Nel caso in cui i proprietari privati, sulla base dei criteri e dei requisiti già utilizzati (70%-30%) e di cui agli atti deliberativi presupposti e conseguenti all'approvazione del PEEP, formulino all'Amministrazione Comunale la propria proposta di stralcio, che verrà accettata se conforme alle regole predeterminate procedendo con variante in riduzione al PEEP e allo strumento urbanistico, si determinerà il numero di 3.590 abitazioni, pari al 40,7% del fabbisogno abitativo. Tale numero corrisponde al dimensionamento della presente variante.