Comune di Modena
Servizio Pianificazione Urbanistica   Rapporto 2011 sul Centro Storico
 
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Il momento di crisi nei confronti della residenza vissuto dal centro storico durante gli anni Settanta fino a metà degli anni Ottanta, dovuto a molti fattori quali il degrado edilizio, le mutate esigenze abitative, lo sviluppo dell'edilizia pubblica nelle nuove periferie a costi accessibili, le difficoltà ed i costi del recupero, si può considerare in parte superato, visto l'andamento del numero di residenti nel Comune che, in calo nei primi anni '90, sono dal 1998 in costante aumento.
Già nel 1984, una ricerca sulle condizioni dell'edilizia residenziale ed il fabbisogno di residenza, affidata al Censis, redatta in concomitanza con una crisi del settore delle costruzioni ed il conseguente calo della domanda, mise in luce che la stessa, in termini puramente qualitativi, era radicalmente cambiata rispetto agli anni precedenti. La casa deve, negli ultimi decenni, fornire risposte ai bisogni post-primari ed offrire migliori condizioni abitative, mentre molte abitazioni del centro si presentavano in quegli anni in condizioni tali da soddisfare a fatica le esigenze primarie, situazione determinata non tanto da sovraffollamento, quanto da carenze funzionali delle abitazioni stesse.
 
Come già visto nel capitolo relativo al patrimonio edilizio, dal 1985 ad oggi sono state oltre 9.000 le richieste di interventi edilizi per il centro storico, escludendo tutte quelle relative a condoni o sanatorie, che hanno portato non solo al miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie delle abitazioni ma anche, in molti casi, alla soddisfazione dei bisogni e delle esigenze degli attuali standard abitativi.
 
Dagli ultimi censimenti si rileva che il numero delle abitazioni in centro storico e nel comune è in costante aumento, passando per il centro, da 5.995 unità nel 1971 a 6.979 nel 2001.
 
Mentre per quanto riguarda l'intero territorio comunale questo fenomeno è riconducibile sostanzialmente alle nuove costruzioni; nell'area storica è imputabile a due principali fattori: da un lato alla cosiddetta "de-terziarizzazione" del centro, dall'altro all'attività edilizia.
 
Il primo è imputabile ad un cambiamento nell'utilizzo degli immobili. Infatti, come verrà analizzato anche nel capitolo relativo agli uffici, nel centro molte abitazioni, già a partire dagli anni '50, vengono adibite ad ospitare funzioni terziarie private, in forte espansione in quel periodo, fenomeno che si accompagna alla fuoriuscita della popolazione residente in cerca, come detto, di migliori standards abitativi. Il numero delle abitazioni cala quindi vistosamente a partire dal secondo dopoguerra, ritornando poi a crescere quando, a partire dagli anni '80, le attività terziarie private, come peraltro molte altre funzioni, cominciano a trasferirsi all'esterno del centro storico per rispondere anche in questo caso ad esigenze di funzionalità ed accessibilità. Negli ultimi anni si assiste quindi ad un progressivo ripristino delle funzioni abitative in immobili censiti per un lungo periodo come utilizzati da attività terziarie.
 
Il secondo fattore è invece legato ad operazioni di recupero edilizio che comportano il frazionamento degli alloggi precedenti o, piuttosto, determinano il vero e proprio cambio della precedente destinazione d'uso. Ne sono un esempio, oltre ai numerosi interventi diffusi, le operazioni immobiliari che coinvolgono interi complessi come è avvenuto nel complesso ex Cappuccini (32 nuove abitazioni), nell'ex Magazzino Monopoli di Stato (26 nuove abitazioni) o nell'ex divisione urologia dell'Ospedale Estense (8 nuove abitazioni) e come sarà in altri contenitori dove è in corso il recupero, primo fra tutti l'ex Manifattura Tabacchi.
 
Dal 1971, poi, è in costante aumento anche il numero delle abitazioni che risultano non occupate ai censimenti, che sono passate dal 10% del totale, a ben il 28%.   (Tabella C.1 Visualizza la Tabella C.1 - Numero di abitazioni occupate e non occupate ai censimenti[PDF 67KB],     Grafico C.1).

 
Grafico C.1 - Numero di abitazioni occupate e non occupate ai censimenti
Grafico C.1 - Numero di abitazioni occupate e non occupate ai censimenti
Dati forniti dal Servizio Statistica del Comune di Modena
 
 
Il costante adeguamento del patrimonio immobiliare, attraverso i continui interventi edilizi, ha progressivamente migliorato la qualità edilizia e funzionale delle abitazioni, alzando lo standard costruttivo soprattutto nella parte ovest del centro dove, storicamente, si concentravano alloggi con standard abitativi di qualità inferiore rispetto ad altre zone, quindi meno costosi e più densamente abitati soprattutto da fasce di popolazione con meno disponibilità economica.
 
Ad oggi si può rilevare come nella fascia ovest vi sia una maggior disponibilità di alloggi in conseguenza della minor concentrazione di edifici complessi e di spazi dedicati al terziario.
 
Al fine di verificare quanti alloggi risultano realmente utilizzati ci si è, poi, avvalsi sia dei dati dell'Ufficio Toponomastica del comune, sia di quelli provenienti dalle utenze elettriche di Hera, tenendo però presente che in centro storico, data la vetustà e la conformazione dei fabbricati, le utenze possono risultare disallineate rispetto agli interni toponomastici. Bisogna inoltre considerare che il dato relativo ai consumi elettrici è disponibile solo fino al 2006 per cui le relative analisi si devono obbligatoriamente rifare a quell'annata.
 
Si rileva il già noto problema delle tante abitazioni che risultano teoricamente vuote (dall'archivio toponomastica), ma in pratica sono utilizzate (dato rilevabile dai consumi elettrici) presumibilmente dalla popolazione non residente che vive in centro per periodi limitati o per pochi giorni alla settimana (lavoratori o studenti).
 
Dall'analisi dei dati, si rileva che nel 2006, rispetto al 2002, il numero totale delle abitazioni non utilizzate in centro è in leggero aumento, anche se l'andamento è stato caratterizzato da un primo forte calo nel 2003 seguito da una lenta ma costante ripresa. Attraverso le tavole tematiche, si evince che esse si concentrano soprattutto nelle zone nord e ovest dove si riscontrano anche i picchi maggiori in valore assoluto. Tale caratteristica è in contrasto con quanto si evidenziava nell'analisi del 2001, quando il dato risultava omogenea su tutto il territorio del centro.
 
Una distribuzione piuttosto omogenea dei dati si riscontra invece passando dalla lettura dei valori assoluti a quella delle percentuali, che, valutando il numero totale di appartamenti per ciascun fabbricato, risulta più significativa; in questo caso si evince che gli alloggi con consumi nulli sono distribuiti in modo uniforme e questo dimostra quanto già evidenziato, e cioè che i picchi in valore assoluto si riscontrano nell'area ovest perché lì vi è un più alto numero di alloggi ma che le dinamiche sono comuni a tutta l'area centrale.
 
Confrontando i dati relativi alle abitazioni non occupate in centro storico e nell'intero comune ai censimenti   (Tabella C.1 Visualizza la Tabella C.1 - Numero di abitazioni occupate e non occupate ai censimenti[PDF 67KB]), si evidenzia che la percentuale in centro è storicamente molto più alta che nell'intero territorio. Questo ampio scarto pone il tema più generale della necessità di portare avanti un recupero sistematico, così come fatto per il patrimonio abitativo, anche di tutti quei servizi e quelle offerte necessarie per garantire elevati standard abitativi, in modo da far proseguire il processo di ripopolamento di questa parte di città. Oggi infatti, è in parte ancora percepita come area più adatta ad ospitare funzioni commerciali o di rappresentanza piuttosto che abitative, anche se si è ormai abbandonata l'idea che si tratti di una zona riservata alle classi sociali più deboli, pur essendo indispensabile continuare a lavorare sull'integrazione di funzioni, esigenze e tipologie di utenza molto diversificate.

   
 
 
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