Comune di Modena
Servizio Pianificazione Urbanistica   Rapporto 2006 sul Centro Storico
 
Il patrimonio edilizio
 
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Le condizioni di consistenza, manutenzione e funzionalità del patrimonio edilizio, in particolare di quello abitato, sono desumibili da tutti i censimenti fino al 2001 nonché dalla banca dati del Settore Gestione e Controlli, informatizzata già dai primi anni '80.
 
Si riportano di seguito le informazioni relative all'epoca di fabbricazione e agli interventi di ristrutturazione eseguiti sugli alloggi al censimento del 2001 specificando che nella lettura di tali dati è necessario considerare che derivano da dichiarazioni dei singoli cittadini, per cui, eventuali discrepanze con altre fonti di dati o con il censimento 1991, sono dovute a possibili errori nella compilazione dei questionari. (Tabella B.1)

Tabella B.1 - Dati sul patrimonio edilizio ai censimenti

  Censimento 1991 Censimento 2001
Epoca di fabbricazione degli alloggi   (%) centro storico comune centro storico comune
Fino al 1919 85,18 11,26 86,71 12,53
Dal 1920 al 1945 4,58 6,97 5,92 7,01
Dal 1946 al 1960 5,96 22,20 6,20 22,00
Dal 1961 al 1980 4,10 51,78 0,97 45,12
Dal 1981 al 1991 0,17 7,80 0,17 7,79
Dal 1992 al 2001     0,03 5,55
Interventi sulle abitazioni anteriori al 1960   (%) centro storico comune centro storico comune
Ristrutturate 20,70 17,07 10,50* 9,40*
Non ristrutturate 79,30 82,93 89,50 90,60

* Percentuale di chi ha risposto sì alla richiesta di avvenute opere strutturali nell'appartamento negli ultimi 10 anni.
 
Dati forniti dal Servizio Statistica del Comune di Modena
 

Si evidenzia che il patrimonio stabilmente abitato nel centro storico presenta epoca di costruzione anteriore al 1919 per oltre l'85% dei casi.
Alla stessa data gli interventi di ristrutturazione eseguiti sugli alloggi anteriori al 1960, come al censimento precedente, risultano percentualmente superiori a quelli relativi all'intero comune, anche se si è passati da un totale di interventi del 20,70% nel 1991 a 10,50% nel 2001. Il dato va comunque letto tenendo conto del fatto che, come già specificato, in centro storico la quasi totalità delle abitazioni è anteriore al 1960.
 
La fonte di dati più recente sul patrimonio edilizio, resta a tutt'oggi quella a cura di Censis e Comune di Modena del maggio 1985: "Il recupero del patrimonio abitativo costruito prima del 1960" che, attraverso un questionario alle famiglie, aveva messo in luce i problemi principali del patrimonio abitativo storico, alla metà degli anni '80:

  • un'elevata percentuale di abitazioni in proprietà (circa il 70%) si trovava in buono stato di conservazione, contro una piccola percentuale di abitazioni in affitto (circa il 33%);
     
  • le famiglie che risiedevano in un alloggio di proprietà esprimevano un'alta propensione al recupero, che risultava minore, anche se comunque significativa, per le famiglie in affitto, disposte, nel caso il proprietario procedesse al risanamento, a sostenere maggiori oneri economici di locazione;
     
  • le condizioni degli alloggi risultavano i seguenti:
-  in buone condizioni 36,8 %
-  in mediocri condizioni 15,4 %
-  in cattive condizioni 8,9 %
-  in pessime condizioni 38,9 %
  • i maggiori problemi segnalati dalle famiglie nel centro storico erano problemi igienico-sanitari quali carenze funzionali (assenza di bagno o gabinetto interno) o assenza di impianto fisso di riscaldamento, etc...
     
  • gli interventi leggeri e diffusi con cui si era intervenuti negli anni precedenti non avevano affrontato i problemi strutturali del degrado:
-  degrado delle parti comuni e strutturali dei fabbricati
-  degrado del comparto dell'affitto
-  degrado delle abitazioni in proprietà di famiglie a basso reddito

Tralasciando le informazioni in merito alle condizioni delle abitazioni, che andremo ad approfondire e ad aggiornare di seguito esaminando i dati relativi alle richieste di interventi edilizi, le considerazioni fondamentali sui temi della propensione al recupero e sulle aree di intervento strutturale sono tuttora da reputarsi valide.
 
Tra i soggetti maggiormente presenti e attivi nelle attività di recupero nel centro vi sono, in particolare, proprio i proprietari delle singole abitazioni, spinti dal desiderio di migliorare le funzionalità ed abbellire la propria abitazione. L'intervento del singolo però, anche se diffuso, spesso non consente di recuperare gli edifici nel loro complesso.
 
Negli ultimi anni anche molti operatori del mercato delle abitazioni sono intervenuti nel recupero di interi fabbricati ad uso residenziale, in considerazione della redditività delle operazioni di questo tipo. I soggetti attualmente presenti e attivi nel centro storico sono principalmente le agenzie immobiliari e le grosse imprese che acquistano interi fabbricati in condizioni di fatiscenza, per poi recuperarli e rivendere i singoli alloggi a prezzi medi quasi doppi rispetto ai normali prezzi di mercato delle abitazioni del centro storico.
 
Analizzando i dati relativi alle richieste di interventi edilizi si può avere un riscontro attendibile dell'attività edilizia e quindi, per quanto riguarda il centro storico, della prevalente propensione al recupero del patrimonio abitativo.
Dal 1985 al 2003 il numero delle richieste per il centro storico (desunte dall'archivio informatizzato del Servizio Edilizia Privata) ha alternato periodi di calo a successive riprese mantenendosi però su livelli pressoché costanti (con una media di circa 400 richieste annue) e in percentuale abbastanza stabile rispetto all'andamento delle richieste sull'intero comune, anche negli anni 1986 e 1995 che presentano i picchi maggiori in corrispondenza di eventi normativi particolari (condono edilizio ed introduzione della DIA).
 
 
Grafico B.1 - Andamento delle richieste interventi edilizi dal 1985 al 2005
Grafico B.1 - Andamento delle richieste per interventi edilizi dal 1985 al 2005
 
Dati forniti dal settore Promozione dello sviluppo e innovazione economica
 

Una diversificazione dell'andamento tra centro storico e comune, si registra invece negli ultimi due anni; dal 2004 infatti, mentre per l'intero comune si assiste ad un aumento di richieste, in centro storico si conferma il calo costante iniziato già dal 2001 (Tabella B.2 V[PDF 25KB]).
Nel valutare questi differenti andamenti bisogna però sottolineare che il dato comunale risulta più flessibile rispetto a quello del centro storico, essendo maggiormente soggetto alle influenze dovute all'andamento economico del paese ed alle politiche di pianificazione del territorio.
Al 2005 le richieste di interventi edilizi per il centro storico risultano essere 297, circa l'8,5% del totale comunale, per cui, nonostante le considerazioni fatte precedentemente, rappresentano ancora una percentuale piuttosto elevata sul totale, soprattutto considerando il numero di unità edilizie presenti nel centro in rapporto all'intero ambito cittadino.
 
Per quanto riguarda il mercato dell'affitto, l'8° rapporto OSAR - Osservatorio sugli scenari abitativi regionali - di marzo 2002 mette in luce che Modena è, in regione, una tra le città con le maggiori "tensioni abitative", seconda solo a Bologna. Il territorio modenese, infatti, essendo caratterizzato da una forte crescita industriale, richiama continuamente mano d'opera dal sud Italia e dall'estero (il 70% dei contratti liberi è fatto con soggetti che provengono da fuori provincia) che alimenta continuamente la richiesta di alloggi in affitto. Dal momento che l'offerta non è sufficiente a soddisfare la domanda, ne deriva che Modena è una delle città emiliano-romagnole in cui i canoni di locazione sono più alti. Il rapporto evidenzia anche il progressivo allineamento dei prezzi tra il capoluogo e gli altri comuni dal momento che anch'essi, essendo importanti distretti produttivi, richiamano soggetti interessati all'affitto. Già nello studio del luglio 2001 si evidenziava infatti un aumento dei prezzi nelle aree periferiche e semicentrali e un calo in quelle urbane di pregio.

   
 
 
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