Comune di Modena
Servizio Pianificazione Urbanistica   Rapporto 2006 sul Centro Storico
 
Le abitazioni
 
Il quadro evolutivo
Le tavole tematiche
 
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Il momento di crisi nei confronti della residenza vissuto dal centro storico durante gli anni Settanta fino a metà degli anni Ottanta, dovuto a molti fattori quali il degrado edilizio, le mutate esigenze abitative, lo sviluppo dell'edilizia pubblica nelle nuove periferie a costi accessibili, le difficoltà ed i costi del recupero, si può considerare in parte superato, visto l'andamento del numero di residenti nel Comune che, in calo nei primi anni '90, sono dal 1998 in netta ripresa.
Già nel 1984, una ricerca sulle condizioni dell'edilizia residenziale ed il fabbisogno di residenza, affidata al Censis, redatta in concomitanza con una crisi del settore delle costruzioni ed il conseguente calo della domanda, mise in luce che la stessa, in termini puramente qualitativi, era radicalmente cambiata rispetto agli anni precedenti. La casa deve, negli ultimi decenni, fornire risposte ai bisogni post-primari ed offrire migliori condizioni abitative, mentre molte abitazioni del centro si presentavano in quegli anni in condizioni tali da soddisfare a fatica le esigenze primarie, situazione determinata non tanto da sovraffollamento, quanto da carenze funzionali delle abitazioni stesse.
 
Come già visto nel capitolo relativo al patrimonio edilizio, dal 1985 ad oggi sono state ben 7.988 le richieste di interventi edilizi per il centro storico, escludendo tutte quelle relative a condoni o sanatorie, che hanno portato non solo al miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie delle abitazioni ma anche, in molti casi, alla soddisfazione dei bisogni e delle esigenze degli attuali standard abitativi.
 
Dagli ultimi censimenti si rileva che il numero delle abitazioni in centro storico e nel comune è in costante aumento, passando per il centro, da 5.995 unità nel 1971 a 6.979 nel 2005.
Mentre per quanto riguarda l'intero territorio comunale questo fenomeno è riconducibile sostanzialmente alle nuove costruzioni; nell'area storica è imputabile da un lato -quale fattore principale- alla cosiddetta "de-terziarizzazione" del centro, dall'altro ad operazioni di recupero edilizio con il frazionamento degli alloggi precedenti o ancora con il vero e proprio cambio della precedente destinazione d'uso.
 
Come verrà analizzato anche nel capitolo relativo agli uffici, nel centro molte abitazioni, già a partire dagli anni '50, vengono adibite ad ospitare funzioni terziarie private, in forte espansione in quel periodo, fenomeno che si accompagna alla fuoriuscita della popolazione residente in cerca, come detto, di migliori standards abitativi. Il numero delle abitazioni cala quindi vistosamente a partire dal secondo dopoguerra, ritornando poi a crescere quando, a partire dagli anni '80, le attività terziarie private, come peraltro molte altre funzioni, cominciano a trasferirsi all'esterno del centro storico per rispondere anche in questo caso ad esigenze di funzionalità ed accessibilità. Negli ultimi anni si assiste quindi ad un progressivo ripristino delle funzioni abitative in immobili censiti per un lungo periodo come utilizzati da attività terziarie. Dal 1971 è in costante aumento anche il numero delle abitazioni che risultano non occupate ai censimenti, che sono passate dal 10% del totale, a ben il 28%   (Tabella C.1 V[PDF 14KB],  Grafico C.1).
 
 
Grafico C.1 - Numero di abitazioni ai censimenti
Grafico C.1 - Numero di abitazioni ai censimenti
 
Dati forniti dal Servizio Statistica del Comune di Modena
 

Anche se ad oggi risulta che molti fabbricati siano stati recuperati si può ancora verificare che, come già approfondito anche nelle sezioni dedicate ai residenti ed al patrimonio abitativo, alcune aree del centro si connotano ancora come luoghi di prima accoglienza per la popolazione immigrata, oggi di origine extracomunitaria, così come negli anni sessanta era di origine meridionale, con i conseguenti problemi di carattere sociale ed edilizio.
Come vedremo successivamente attraverso le tavole tematiche, queste abitazioni si concentrano soprattutto nell'area ovest, nella quale le dimensioni medie del singolo alloggio risultano inferiori rispetto al resto del centro storico. L'area si caratterizza per la particolare densità del patrimonio residenziale, collegato all'alto numero di residenti e alla maggiore presenza di popolazione immigrata.
 
Al fine di verificare quanti alloggi risultano realmente utilizzati ci si è avvalsi sia dei dati dell'Ufficio Toponomastica del comune, sia di quelli provenienti dalle utenze elettriche di Hera, tenendo però presente che in centro storico, data la vetustà e la conformazione dei fabbricati, le utenze possono risultare disallineate rispetto agli interni toponomastici. Si rileva il già noto problema delle tante abitazioni che risultano teoricamente vuote (dall'archivio toponomastica), ma in pratica sono utilizzate (dato rilevabile dai consumi elettrici) presumibilmente dalla popolazione non residente che vive in centro per periodi limitati o per pochi giorni alla settimana (lavoratori o studenti).
 
Dall'analisi dei dati, si rileva che dal 2001 il numero totale delle abitazioni non utilizzate in centro è in calo, e, attraverso le tavole tematiche, si evince che esse si concentrano soprattutto nella zona ovest dove si riscontrano anche i picchi maggiori in valore assoluto. Valore in contrasto con quanto emerso nell'analisi del 2001, quando la distribuzione risultava omogenea su tutto il territorio del centro. Tale tendenza si riscontra invece passando dalla lettura dei valori assoluti a quella delle percentuali, che valutando il numero totale di appartamenti per ciascun fabbricato, risulta più significativa; in questo caso si evince che gli alloggi con consumi nulli sono piuttosto distribuiti con alcuni picchi nella zona sud-est; ciò significa che, percentualmente, in quest'area ci sono più abitazioni vuote rispetto ad altre zone.
 
Confrontando i dati relativi alle abitazioni non occupate in centro storico e nell'intero comune (riportati nella Tabella C.1 V[PDF 14KB]), si evidenzia che la percentuale in centro è storicamente molto più alta che nell'intero territorio. Questo ampio scarto pone il tema più generale della necessità di portare avanti un recupero sistematico non solo del patrimonio abitativo presente nella zona centrale, ma anche di tutti quei servizi e quelle offerte necessarie per garantire elevati standard abitativi, in modo da favorire il ripopolamento di questa parte di città. Oggi infatti, è percepita ancora come area più adatta ad ospitare funzioni commerciali o di rappresentanza piuttosto che abitative, o, in quest'ultimo caso, riservata alle classi sociali più deboli (vedi l'alta percentuale di extracomunitari), con alcune sacche di concentrazione da monitorare e su cui valutare soluzioni di integrazione.

   
 
 
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