Comune di Modena
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Campolungo

Affidamento della concessione della progettazione definitiva esecutiva, costruzione e gestione di un Centro Benessere nel Comune di Modena


Assessorato alle Politiche Economiche
Assessorato alla Pianificazione e Gestione del Territorio
Coordinamento
Settore Trasformazione Urbana e Qualità Edilizia
 

Il Programma di Riqualificazione Urbana della zona Nord della città costituisce l'impegno più rilevante del Comune di Modena nel campo della qualità urbana. Tale programma, per le sue stesse dimensioni operative, offre la possibilità di mettere in relazione un sistema complesso di interventi urbanistici realizzabili nel breve-medio termine con le potenzialità innovative che derivano dalla concezione di un disegno generale di ristrutturazione morfologica e di riconfigurazione estetica di tutta l'area urbana di riferimento.
 
la Passeggiata del Campolungo In un'operazione di tale portata lo scopo è sempre quello di "fare città", valorizzando ed ampliando i contenuti formativi dell'ambiente urbano e favorendone l'appropriazione collettiva, anche attraverso il controllo dei requisiti di forma e di immagine degli spazi pubblici principali.
 
Questo progetto di qualità urbana dovrà delineare la struttura, l'organizzazione e la conformazione dei luoghi di quello che sarà il nuovo centro di tutta la città posta a nord della ferrovia. Il processo di riqualificazione dunque, partendo dagli interventi urbanistici di immediata attuabilità ed assicurandone il buon coordinamento, dovrà produrre qualità morfologica ed estetica dello spazio urbano, che dal nuovo centro di progetto si diffonda nella zona Nord della città coinvolgendo anche gli interventi successivi, con una visione unitaria e non episodica delle potenzialità architettoniche dello spazio urbano globalmente inteso.
 
Per la città questa è un'occasione di progetto urbano praticamente irripetibile che gli permette di correggere gli effetti negativi della periferia, in modo che la zona Nord di Modena non sia più identificata in una generica e confusa periferia di una città che è altrove, ma sarà una parte della città stessa.
 
Poiché la realizzazione di un nuovo centro è considerato come momento fondamentale ed imprescindibile di tutta l'attuazione del Programma di Riqualificazione Urbana, è anche necessario che il sistema centrale dimostri capacità di promuovere il livello di qualità diffusa nel complesso degli interventi che dovranno realizzarsi nell'intorno.
 
Il percorso che meglio può garantire i risultati voluti, non solo in merito alla qualità intrinseca del progetto, ma anche in merito allo sviluppo della discussione, della partecipazione e della produzione culturale, è sicuramente il Concorso di Progettazione per il nuovo Centro Urbano. Lo scopo del Concorso è chiaramente rappresentato dalla ricerca della soluzione morfologica-architettonia più appropriata per il sistema degli spazi collettivi primari che costituiranno il nuovo Centro Urbano della zona Nord della città.
 
Campolungo Il Concorso di Progettazione (bandito nel giugno 2002 dall'Amministrazione Comunale) ed il successivo Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica per l'area dell'ex Mercato Bestiame, hanno dato l'avvio concreto alla riqualificazione della Zona Nord. A questo Piano ed ai suoi "completamenti" (ex Consorzio Agrario, a cui affidare l'importante collegamento con la Stazione ed il Centro storico; ex Fondazione Prolatte ed i possibili sviluppi sul lato settentrionale; l'estensione a nord fino alla tangenziale), è affidato il compito di creare le condizioni per estendere progressivamente da questo centro i valori della città.
 
In particolare, l'oggetto specifico del Concorso è rappresentato dalla sequenza degli spazi pubblici principali di progetto ai quali si intende attribuire una precisa identità di luoghi urbani, da realizzare attraverso interventi puntuali e coordinati. Tale sequenza è composta da sette luoghi/temi collettivi principali: la nuova piazza della Stazione (I), la porta del Rondò del Canaletto (II), la passeggiata del Campolungo (III), la Piazza Architettonica Centrale (IV), il Giardino Pubblico di Mezzo (V), il Carrobbio del Soratore (VI) e la connessione della Darsena Nuova (VII).
 
Il Campolungo, insieme alla Piazza Architettonica immediatamente più a Nord, rappresenta il luogo centrale del nuovo quartiere residenziale previsto nel comparto ex Mercato del Bestiame e, come tale, dovrebbe anche diventare lo spazio collettivo di più ampia e regolare frequentazione, ossia un po' il cuore della vita del quartiere.
 
Il Campolungo è un grande spazio aperto largo circa 70 metri e lungo 300, ha la forma di una grande vasca allungata, circondata dal portico pubblico con vocazione commerciale ed accompagnata da un'alberatura importante che recupera un filare di alberi preesistente. Nonostante le grandi dimensioni risulta essere uno spazio chiaramente definito e delimitato dall'edificato circostante.
 
Forma e dimensione lo rendono un luogo in cui poter svolgere attività differenziate, anche come spazio dedicato al tempo libero ed al gioco. Ai suoi lati, ai piedi delle case che definiscono lo spazio pubblico, sono presenti spazi commerciali (negozi e botteghe) che consentono l'insediamento di attività in grado di completare l'offerta di servizi.
 
Campolungo Il progetto vincitore del Concorso di Progettazione ha formulato alcune ipotesi per articolare meglio gli usi degli spazi del Campolungo, ipotizzando la presenza di attività destinate non solo agli abitanti del quartiere, ma che esprimessero la vocazione di un luogo dedicato a tutti i cittadini.
 
In particolare il progetto ha introdotto un edificio a forma di serra in ferro e vetro climatizzata, che può ospitare funzioni ed attività pubbliche. La serra è divisa in due corpi che si fronteggiano, lunghi indicativamente circa 90 metri e sormontati da un'unica volta di 15/20 metri di diametro. La superficie coperta a livello del terreno è di circa 1.850 metri per ciascuno dei due corpi di fabbrica. La struttura si presta ad avere porzioni soppalcate, con un ulteriore incremento di spazi interni fruibili.
 
Il progetto formulava anche alcune proposte per attività da insediare nell'edificio:

  • realizzare un giardino d'inverno in cui esporre piante e alberi;

  • insediare un caffè e un ristorante, per assicurare attrattività;

  • proporre usi orientati alla presenza di bambini, legati al tema dell'acqua e dei giochi d'acqua.

L'ipotesi dunque è quella di realizzare una struttura le cui forme riprendano quelle degli antichi edifici termali, intesi come luoghi pubblici legati alla cura ed al benessere del corpo e della mente e al relax della persona.
 
Il Progetto del Campolungo così delineato è un progetto unico, non replicato e non replicabile in altri luoghi della città, dispone di una forte attrattività a scala urbana, senza generare eccessivi carichi urbanistici e rappresenta un'attività di forte richiamo per tutta la città. La funzione pubblica del Progetto rappresenterà un punto di riferimento per tutti gli abitanti di Modena ed avrà un'offerta target oriented, ma non elitaria o di basso profilo.
 

Relazione Illustrativa
 
Il progetto preliminare di seguito descritto definisce da un punto di vista tecnico ingegneristico e architettonico i profili e le caratteristiche maggiormente significative del Centro Benessere.
Esso costituisce una delle possibili ipotesi di intervento e soluzione progettuale, che nelle proposte di gara potrà comunque essere diversamente articolata, fatti salvi gli elementi indicati nel Capitolato Speciale Prestazionale che dovranno essere rispettati.
 
L'area complessiva oggetto di intervento è di circa mq. 11.500, destinata per la parte non occupata dal Centro Benessere a giardino di quartiere di almeno 8.800 mq., con spazi verdi, spazi pubblici pedonali pavimentati, parcheggi e marciapiede pedonale. Il progetto prevede la realizzazione di un edificio di circa 4.100 mq. di superficie utile lorda, 800 mq. circa di terrazza praticabile in copertura.
 
L'area oggetto dell'intervento ha una destinazione urbanistica già definita dal Piano Particolareggiato di Iniziativa pubblica Campolungo - Ex mercato Bestiame.
 
Il progetto della struttura è articolata su quattro livelli:

  • il livello interrato comprende gli spogliatoi, i servizi del personale, magazzini e depositi, e tutti i locali tecnici funzionali alle piscine e agli impianti del Centro Benessere

  • il livello terra comprende la hall di ingresso, la zona delle vasche e del centro benessere con i relativi servizi, il bar - ristorante e i negozi o spazi per l'artigianato di servizio

  • il primo livello comprende il centro estetica - cura del corpo e le palestre, con i relativi servizi, articolati attorno ad un piccolo giardino pensile

  • il secondo livello (copertura) comprende le terrazze fruibili dagli utenti del Centro (con eventuale piscinetta estiva), gli spazi dedicati agli impianti tecnici di climatizzazione del complesso ed un tetto giardino.

Copertura frangisole L'intero complesso è corredato da una copertura frangisole a protezione della terrazza e della piazzetta antistante l'ingresso.   La forma del centro Benessere è pensata in coerenza con l'impianto del nuovo quartiere e per essere pienamente integrata con il parco di quartiere adiacente.   La sua architettura è volutamente semplice e lineare, ispirata a modelli razionalisti, puntando alla semplificazione strutturale e alla riconoscibilità dell'opera nell'ambito del complesso urbanistico in cui è inserita.
 

Le funzioni del centro
 
L'edificio è destinato ad ospitare servizi acquatici e altri servizi per la salute ed il benessere.
Le diverse percentuali di attribuzione degli spazi sono state oggetto di uno studio di fattibilità che ha consentito di orientare alla polifunzionalità il Centro anche in termini di costi e ricavi.
 
Questi servizi comprendono:
 
 
Settore Benessere
Occupa la maggior superficie disponibile del piano terra ed è suddivisa in due comparti, il primo (zona vasche) comprende

  • n.1 vasca polifunzionale con specchio d'acqua di 334 mq
  • n.1 vasca idromassaggio di superficie pari a 25 mq
  • n.1 vasca bimbi con specchio d'acqua di 30 mq

Il secondo comparto (zona benessere) è a sua volta suddiviso in due sezioni. La prima sezione comprende:

  • n.1 sauna finlandese
  • n.1 bagno turco
  • n.1 bagno caldo romano (laconicum)
  • n.1 bagno freddo romano (frigidarium)
  • n.1 seduta riscaldata
  • n.4 docce rivitalizzanti
  • n.4 docce emozionali
  • n.1 tisaneria

La seconda sezione comprende:

  • la zona relax con vasca idromassaggio da 7 mq
  • un locale adibito ad aroma/cromo terapia

Piano Terra Sono previsti i servizi igienici per gli utenti, un locale di pronto soccorso ed uno di deposito delle attrezzature di uso corrente.
 
 
Settore estetico (Beauty)
Situato al piano primo e separato dalle altre funzioni, propone n. 36 camerini adibiti a massaggi, trattamenti estetici viso e corpo e solarium, con tutti gli impianti ad elevata tecnologia per garantire il massimo comfort con il minimo costo di esercizio.
Sono previsti i servizi igienici per gli utenti.
 
 
Palestra
La palestra è situata anch'essa al piano primo ed è suddivisa in due zone; una zona è adibita a meccanoterapia, mentre l'altra è destinata al corpo libero.
Sono previsti due spogliatoi maschi/femmine ed i relativi servizi igienici per gli utenti.
 
 
Spazi e servizi comuni all'ingresso
Per semplificare le procedure di accesso e di controllo è stato concepito un unico ingresso polifunzionale dove si trovano:

  • la reception per l'accesso alle diverse zone e funzioni con un suo ufficio di direzione e relativo servizio igienico;
  • un bar-ristorante con relativi servizi igienici;
  • tre locali da adibire a negozio o artigianato di servizio connesso con le attività del centro. I locali sono direttamente collegati con l'interrato dove sono previsti i depositi dei negozi stessi e i servizi per il personale.

Queste funzioni consentono di dare al Centro fin da subito una prima impronta di elevata affidabilità in termini gestionali, semplificando le procedure di accesso per i Clienti e fornendo nel contempo un'immagine di efficienza e di grande accoglienza.
 
 
Locali interrati
Nell'interrato, che corrisponde all'intera pianta dell'edificio sono collocati:

  • gli spogliatoi degli utenti (maschi - femmine, con i relativi servizi igienici)
  • gli spogliatoi del personale, con i relativi servizi igienici
  • i depositi del bar e dei locali commerciali
  • i locali tecnici e i depositi a servizio delle vasche e del centro benessere
  • la centrale termica, con il suo accesso diretto dall'esterno

 
Terrazza in copertura
Parte della terrazza è fruibile dagli utenti del centro e può essere utilizzata come solarium e come prolungamento delle attività delle palestre e del settore benessere. Può essere inoltre utilizzata dal bar - ristorante per ricevimenti ed eventi speciali. possibile inserire una piscinetta.
Le altre parti saranno sistemate a "tetto - giardino" ed ospiteranno anche tutta l'impiantistica dedicata alla climatizzazione, opportunamente schermata rispetto alle parti di pubblica fruizione.
 
 
Collegamenti verticali
Sono previsti due corpi scale con ascensore:

  • il primo è direttamente accessibile dalla hall di ingresso e collega tutti i livelli del complesso. Da qui si accede a piedi calzati agli spogliatoi del piano interrato
  • il secondo collega l'interrato con la zona delle vasche (a piedi nudi) e la zona estetica al primo livello, per consentire una integrazione fra questo settore ed il percorso benessere.

 
Spazi esterni
Il progetto comprende anche la realizzazione e la successiva gestione nel tempo dell'area destinata a parco di quartiere comprendente:

  • le zone sistemate a verde e parzialmente alberate
  • gli spazi pedonali pavimentati disposti trasversalmente al parco
  • la creazione dei marciapiedi lungo l'intero perimetro di intervento
  • la creazione di parcheggi semipermeabili, costituiti da 115 stalli disposti a spina e direttamente serviti dalle strade di quartiere in corso di realizzazione

 
 
La decisione di localizzare un Centro Benessere caratterizzato sul tema dell'acqua è stata assunta con l'approvazione del Piano Particolareggiato per il nuovo insediamento del Campolungo. Dopo una prima verifica di fattibilità sulla soluzione prospettata dal Piano (che prevedeva due edifici lunghi e sottili, che occupavano quasi metà dell'area libera disponibile), è stato deciso d'intesa con i responsabili dell'Amministrazione Comunale di Modena, di ridimensionare l'intervento.
 
In una prima ipotesi si è ipotizzato di ridurre della metà l'intervento, sufficiente per ospitare tutte le funzioni del Centro Benessere. In un secondo tempo si è deciso di rendere più compatto ed economico l'intervento, concentrandolo nel settore sud dell'area libera, in modo da lasciare a verde quasi il 70% dell'area stessa.
 
stato anche deciso di eliminare la soluzione a volta vetrata prospettata dal Piano Particolareggiato, certamente suggestiva sotto il profilo economico, ma assolutamente più costosa sia in fase di realizzazione che in fase di gestione, soprattutto per la climatizzazione dello spazio destinato alle piscine.
 
Da qui la scelta di una struttura più compatta, a copertura piana, che trova la possibilità di caratterizzarsi architettonicamente attraverso l'ampia vetrata schermata in corrispondenza delle piscine nella testata di ingresso del nuovo quartiere, e con la creazione della piazzetta semicoperta in corrispondenza dell'ingresso sulla testata opposta, nel cuore del quartiere di fronte al giardino.
 
Gli aspetti di prefattibilità ambientale sono stati già indagati in sede di Piano Particolareggiato e si rimanda in particolare alla valutazione del Clima Acustico e all'Indagine Geologica, che vengono elaborati al presente Progetto Preliminare.
fronte Campolungo fronte Campolungo fronte Campolungo
 - - - - - - -   architetture in corso di realizzazione: fronte Campolungo   - - - - - - -
piazza centrale piazza centrale piazza centrale
 - - - - - - -   architetture in corso di realizzazione:   piazza centrale   - - - - - - -

Documenti per la Concessione di costruzione e gestione del Centro Benessere nell'area del Campolungo, all'interno del Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica dell'Ex Mercato Bestiame:

 

Relazione tecnico illustrativa

PDF 892KB
 

Studio di prefattibilità ambientale

PDF 6.466KB
 

Indagine geologica

PDF 4.481KB
 

Tavola 1: Inquadramento

PDF 189KB
 

Tavola 2: Planimetria generale

PDF 227KB
 

Tavola 3: Pianta Piano Interrato - Pianta Piano Terra

PDF 123KB
 

Tavola 4: Pianta Piano Primo - Pianta Piano Secondo

PDF 188KB
 

Tavola 5: Pianta delle coperture - Sezione AA - Sezione BB

PDF 203KB
 

Tavola 6: Prospetti

PDF 452KB
 

Prime indicazioni e disposizioni per la stesura dei piani di sicurezza

PDF 516KB
 

Calcolo sommario della spesa

PDF 5.271KB
 

Piano economico finanziario

PDF 979KB
 

Studio di fattibilità

PDF 2.160KB

 
 
 
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